Comprar un inmueble en Brasil siendo extranjero

¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Brasil?

Un departamento o una casa en la ciudad, sí. La Constitución solo manda regular y limitar la compra de tierra rural por extranjeros (art. 190), y no encontramos ninguna ley federal que prohíba al extranjero comprar un inmueble urbano.

• Tierra rural: sigue la Ley 5.709/1971, reservada a extranjeros residentes en Brasil y con límites de superficie.
• Franja de frontera (150 km desde las fronteras terrestres): las operaciones con inmuebles rurales por extranjeros necesitan autorización previa (Ley 6.634/1979). Las ciudades costeras de este sitio están lejos de la frontera terrestre.
• Terrenos costeros de la Unión (terrenos de marinha, cerca de la costa): venderlos a un extranjero requiere autorización federal, pero un departamento en un edificio urbano está exento si las fracciones de extranjeros no superan un tercio del área total (Decreto-Ley 9.760/1946, art. 205). Pida a la escribanía que revise la matrícula del inmueble (folio real).

1. Obtener el CPF (número de contribuyente de Brasil)

Quien compra o tiene inmuebles en Brasil, residente o no, debe tener CPF (IN RFB 2.172/2024, art. 4, II, "a" y "d").

• Desde el exterior, el extranjero lo tramita en persona en un consulado de Brasil, con turno por el sistema e-consular. El servicio es gratuito.
• Los extranjeros con domicilio en el exterior, desde los 16 años, deben actualizar los datos del CPF una vez por año en la app de la Receita Federal (art. 23-A, agregado por la IN RFB 2.236/2024). Si no lo hace, el CPF puede ser suspendido.

2. Dinero: precios en reales y la transferencia desde el exterior

Los precios de los inmuebles en este sitio y en los avisos están fijados en reales (R$). Los montos en US$ son aproximados, convertidos a la cotización PTAX del Banco Central: el monto final en dólares depende del tipo de cambio del día de la transferencia.

• El ingreso de dinero a Brasil se hace por un banco o casa de cambio autorizado por el Banco Central, que identifica al cliente (Ley 14.286/2021, arts. 3 y 14). El capital extranjero recibe el mismo trato que el nacional (art. 9).
• El contrato de cambio tiene un código propio para la compra de inmuebles en Brasil (“Compra e venda de imóveis no País”, código 72911, Resolución BCB 277/2022). Guarde el contrato de cambio: prueba el origen del dinero.
• Pregunte al banco que hace el cambio si la operación también debe registrarse en el Banco Central, y guarde todos los comprobantes que le entregue.

3. Cuenta bancaria en Brasil

Los bancos autorizados a operar en cambios pueden abrir cuentas en reales a no residentes, en las mismas condiciones que a los residentes (Resolución BCB 277/2022, art. 67; Ley 14.286/2021, art. 5, §4). Ninguna norma obliga al banco a abrirla: cada banco decide y pide sus propios documentos. La cuenta no es un requisito legal para comprar, pero facilita pagar impuestos y gastos en Brasil.

4. Visa y residencia

Comprar un inmueble no da visa. La Ley de Migración dice que la propiedad de bienes en Brasil no da derecho a visa ni a autorización de residencia (Ley 13.445/2017, art. 35).

Si quiere vivir en Brasil, la visa o la autorización de residencia es un trámite aparte, con requisitos propios. Soy corredor inmobiliario, no abogado de migraciones: para la visa, consulte a un especialista.

5. Escritura y registro

• Para inmuebles de valor superior a 30 salarios mínimos, la venta se hace por escritura pública firmada en una escribanía (Código Civil, art. 108).
• Usted es dueño recién cuando la escritura se inscribe en el registro de la propiedad (Cartório de Registro de Imóveis) (Código Civil, art. 1.245). Hasta entonces, el inmueble sigue a nombre del vendedor.
• Los documentos del exterior (por ejemplo, un poder) necesitan apostilla si su país adhiere a la Convención de la Apostilla (Decreto 8.660/2016; Resolución CNJ 228/2016) y deben traducirse al portugués para tener efecto legal en Brasil (Código Civil, art. 224; Ley 6.015/1973, art. 148).

6. ITBI (impuesto municipal de transferencia)

El ITBI es un impuesto municipal sobre la transferencia del inmueble (Constitución, art. 156, II): cada ciudad fija su alícuota y en general se paga antes de inscribir la escritura. Pida la alícuota y el monto exacto a la Municipalidad (Prefeitura) o a su escribanía antes de cerrar. Prevea también los gastos de escribanía y de registro.

7. El papel del corredor inmobiliario

En Brasil, la intermediación en la compra, venta o alquiler de inmuebles es tarea del corredor inmobiliario inscripto en el consejo regional, el CRECI (Ley 6.530/1978, art. 3; Decreto 81.871/1978, art. 1). Puede verificar la matrícula de cualquier corredor en la búsqueda pública del CRECI-SC.

Soy Marcelo, corredor inmobiliario matriculado (CRECI-SC 78667). Lo ayudo a encontrar y revisar el inmueble, pedir la matrícula y los certificados del vendedor, y acompañar la operación hasta que la escritura quede inscripta. No doy asesoramiento legal, impositivo ni migratorio: le aviso cuando necesite un abogado o un contador.

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